Юридические услуги в Челябинске и Челябинской области
Тел.:  (351) 231-55-95  c 10:00 до 22:00      Эл.почта:  info@veritas-ural.ru      ул. Смирных, дом 7
Статьи
Для юридических лиц
Инвестиции: консультация юриста Если Ваш должник ликвидирован: помощь юриста Госзаказ: Поставка товара с улучшенными характеристиками Расставание с партнерами по бизнесу: помощь юриста Субсидиарная ответственность руководителя компании: помощь юриста Снижение кадастровой стоимости: итоги первого полугодия 2016 года 317 закон: практика применения законных процентов Все статьи...
Для физических лиц
Спам-рассылка: как избавиться от навязчивой рекламы Самозанятые граждане: консультация юриста Парковка для инвалидов: зачем нужна рулетка Покупка подержанного автомобиля: комментарии юриста «Долёвка»: предварительный договор купли-продажи квартиры Коллекторы: новое в законодательстве Пенсия по потере кормильца: кто имеет на нее право? Все статьи...
Трудовой кодекс
Ответственность работодателя по вине работника: наши пояснения Профессиональный спорт: защита трудовых прав и их гарантии Профессиональный спорт: особенности разрешения споров Расторжение срочного трудового договора: проблемы и возможности Спортивный контракт: как раньше времени не повесить бутсы на гвоздь Трудовой договор или договор подряда? Что лучше Все статьи...
25 ноября 2017г.

Как в суде признать собственность на нежилое помещение при банкротстве застройщика?

Из заголовка статьи можно понять, что речь пойдет о проблемах, вызванных неспособностью строительных компаний исполнить обязательства перед инвесторами, вложившимися в нежилые помещения.

За 13 лет существования рынка долевого строительства в России так и не выработаны правовые механизмы безопасного инвестирования. В результате проблема «обманутых дольщиков» гремит по всей стране, находя свои отклики в судах различных инстанций. Не стали исключением в этом плане и челябинские суды.

В 2016 году Арбитражный суд Челябинской области объявил о начале банкротства самой крупной строительной компании на Южном Урале, ведущей застройку района «Академ Риверсайд». В результате, перед риском потерять вложенные деньги оказались более 4,5 тысяч семей, а суд загружен работой на долгие месяцы.

С квартирами суду все понятно

Финансовый крах компании «Гринфлайт» в арбитражном суде широко освещался в СМИ, в социальных сетях были размещены методические и практические материалы по вступлению в судебный процесс. Особых вопросов у собственников квартир не должно было возникнуть. Закон о банкротстве предписывает кредиторам, желающем получить жилье, в течение месяца подать в арбитражный суд заявление для включения в реестр жилых помещений - это требования третей очереди кредиторов, которую учитывает суд.

Также все дольщики вправе отказаться от исполнения договора долевого участия и обратиться в суд с просьбой включить в четвертую очередь кредиторов. Вопрос целесообразности требований денег скорее риторический, поскольку и судья, и стороны понимают, что реальных их уже никто не увидит.

Итак, с квартирами все понятно, для них в суде предусмотрен специальный порядок. При этом никто не запрещает обратиться в суд и добровольно «отказаться от своей квартиры».

Что предпринимать в суде бизнесменам?

В реестр жилых помещений владельца коммерческой недвижимости ни один суд не включит. Более того, последняя практика в деле «Гринфлайт» показала, что суд просто по-своему истолкует такое заявление и включит в четвертую очередь кредиторов с денежными требованиями. «Фишка» заключается в том, что после перевода имущественного права в денежное выражение, обратная трансформация в суде уже невозможна. В октябре 2017 года один из участников строительства компании «Гринфлайт» добрался до Верховного суда, но не нашел там поддержки. Разрешая спор, суды исходили из того, что нежилое помещение не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках рассматриваемого судом дела о несостоятельности застройщика. Таким образом, в результате поспешных действий в суде и недальновидности своего юриста бизнесмен  лишился  более 8 миллионов рублей.

Почему мы назвали дольщика бизнесменом? Нам не знаком этот человек и это не следует из судебных актов. Такой вывод следует из назначения помещения, которое он планировал получить. Любые нежилые помещения, по мнению судов, являются коммерческой недвижимостью, поскольку на проживание граждан не рассчитаны. В этой связи законодатель не посчитал нужным позаботиться об обеспечении судебной защиты прав данной категории лиц. На данных граждан также не распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Проблема дольщиков нежилых помещений в Челябинске неоднократно поднималась на самых высоких уровнях, о ней говорили Олег Лакницкий, Виталий Передерий, Сергей Ермаков и другие активисты Общероссийского народного фронта. По данным, представленным на конференциях активистов, в челябинском «Академе» насчитывается более 100 человек, вложившихся в коммерческую недвижимость.

Мы также пока не видим однозначного решения проблемы владельцев нежилых помещений через суд. Тем не менее, готовы дать ряд рекомендаций от нашего юриста, что следует (или не следует) предпринимать в подобной ситуации.

  1. Некоторые юристы рекомендуют незамедлительно заявляться в суд при введении процедуры наблюдения. Мы считаем, что в рассматриваемом случае не нужно торопиться. Подать заявление в суд о включении в четвертую очередь можно как на стадии наблюдения, так и в конкурсном производстве: в письменном виде либо по каналам электронной связи, лично или через своего представителя.
  2. Категорически не рекомендуем обращаться в суд с намерением о включении в реестр жилых помещений. Суд удовлетворит заявление в рамках Закона о банкротстве и признает за Вами сумму долга, равную стоимости помещения (поскольку реестра нежилых действующим законодательством не предусмотрено), но что это Вам даст?
  3. Если решили отказаться от договора и потребовать деньги, подайте заявление в суд грамотно, посоветовавшись с юристом. При обеспечении судом Вашего денежного требования залогом, не менее 70% вырученных денежных средств от реализации имущества должно пойти на погашение долга. Невольно встает вопрос о цене реализуемого имущества.
  4. При высокой степени готовности дома, возможно через суд признать собственность на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую площади нежилого помещения. Однако указанное право возникает у дольщика до введения процедуры наблюдения и в исключительных случаях.
  5. Еще одна редкость, когда можно получить заветные квадратные метры - если до введения наблюдения нежилое помещение передано по акту и в дальнейшем получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае суды также идут навстречу дольщикам нежилых помещений.
  6. В Челябинске часть достроенных домов компания «Гринфлайт» передала собственникам помещений, что стало возможным благодаря Арбитражу Челябинской области, который признал законным решение  участников строительства по итогам общего голосования. Однако данная процедура касается только квартир. Ответа на вопрос, что делать дольщикам нежилых помещений в сданных домах ни суды, ни юристы дать не могут.

Решение проблемы в судебной юрисдикции

Анализ судебной практики арбитражных судов о признании права собственности на нежилые помещения в стадии наблюдения (аналогично требованию о передаче нежилых помещений), основанной на нормах Закона о банкротстве: Постановление суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2016 № Ф08-3377/2016, Постановление суда Волго-Вятского округа от 16.08.2017 № Ф01-2904/2017, Постановление суда Уральского округа от 13.09.2016 № Ф09-8223/16, позволяет говорить о том, что требования дольщиков нежилых помещений, не успевших получить решение суда общей юрисдикции о признании доли в объекте незавершенного строительства фактически, бесперспективны, если не принимать во внимание денежные требования.

Суды, принимая решения об отказе в удовлетворении требований, исходят из того, что правовые нормы, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве (несостоятельность застройщиков), не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В то же время прослеживается положительная судебная практика судов общей юрисдикции: Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 13.07.2016 по делу № 33-9256/2016, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.04.2014 по делу № 33-6082/2014, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21.11.2013 по делу № 33-9355/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2017 по № 33-11287/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2015 по делу № 33-6451, которые отмечают, что в рамках банкротства подлежат рассмотрению требования дольщиков - физических лиц к застройщику о передаче только жилых помещений. Следовательно, специальные правила подведомственности при банкротстве застройщика в данном случае не применимы. При таких обстоятельствах, требования дольщиков нежилых помещений о признании права собственности подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции.

В данном случае задача доказать суду обоснованность требований не кажется проблематичной и невыполнимой. Наши специалисты готовы оказать помощь в доказывании и представлении Ваших интересов в суде.